０から学ぶ不動産　-不動産用語集-

住宅や不動産における権利の一つに、地役権というものがあります。これは、他人の土地を自分の土地の利益のために使用する権利を指し、自分の土地そのものの利用価値を高める権利です。
他人の土地を利用して水を引く引水地役権、他人の土地を通行するための通行地役権などがこれに当たります。

土地や一戸建て住宅の購入をお考えの際は、避難経路や車の出入り口があるかどうか事前に確認しましょう。地役権の発生はなるべく抑えたいですね。

土地や建物の不動産の所有者は、自らの所有権に基づいてそれを自由に利用して収益を上げたり、場合によっては売却したりすることが可能な立場にあります。

一方、所有者以外の第三者が、その所有者の土地であることを承知の上で土地や建物を利用する権利を持つこともあります。たとえば、地上権や貸借権がそのよくある例です。地上権は物件であり、物を直接支配できる排他的な権利で、土地所有者の承諾なしに譲渡ことも可能です。貸借権は債権であり、相対的な権利です。

このように、他人の土地を利用できる権利として地上権と貸借権があり、建物等を所有するために他人の土地を利用する権利としては賃貸借が一般的です（例、アパートや住宅を借りる）。

建物を建築しようとする場合、行政上の手続として建築確認が必要となります。自分の所有している土地で、建築費用も自分で負担するからといって、自由に好き勝手な建物を建設してもよいというわけではないからです。
どの土地にどのような建物を建てるのか、あるいは既存の建物に増築する場合や、大規模な修繕もしくは模様替えをする場合などを都市計画区域内で計画し実行しようとするときには、建築主は工事着工前にしなければならないことがあります。その計画が、敷地、構造、及び建築設備に関する法律や命令及び条例の規定に適合することを確認するために、確認の申請書を提出し、建築主事の確認を受けるひつようがあります。
建築主事は、その計画が建築基準法やその他の関連法令に適合しているかどうかを審査します。適合と判断すると、確認の旨の通知をします。この通知を受け取って、建築主は工事の着工が可能となります。

更地とは、物件や住宅がなく、物理的に空き地な状態であることに加え、その土地を利用するときに、第三者からの介入等一切なく、自由に使用できる土地のことを指します。
では、その土地の登記簿を確認し、利用を制限する権利が登記されていれば、更地とは呼べないことになりますが、それは次の権利です。

・仮登記・・　代物弁済仮登記や、売買予約登記
・予告登記・・　登記の回復や抹消などで係争中の場合に、扱いに注意するよう記される

その他、地上権、抵当権、先取特権、貸借権などの登記があれば、自由に使うことは制限されます。

不動産のご購入の前に、何らかの権利の存在があるかどうか確認を忘れずに。

法律上、宅地の定義とは、建物の敷地に供せられる土地をいいます。土地の地目や現況に関わらず、建物の敷地として現に使われている土地はもちろんのこと、これから建物の敷地として使われる目的で取引される土地を含めて、「宅地」と呼びます。

住宅周りの避難経路など、事前に確かめておきましょう。

公図とは、不動産の取引をする時や、隣地との境界線を確認するときに確認する資料です。
不動産の登記簿の表題部や登記済証、評価証明書などには、所在、地番、地積などが書かれています。また、建物の場合は、所在地番、家屋番号、種類、構造などが記載されています。ただし、これらの情報からでは、土地や建物が敷地内のどこにあり、隣地との境界はどうなっているのかについて知ることはできません。
ですので、不動産取引の安全性を確保するため、登記簿からは判断できない土地の形状や位置を特定できるよう、登記所に地図を備えるように規定されています。

住宅周りの避難経路など、事前に確かめておきましょう。