宅建業者・不動産業者

レインズ(REINS)

指定流通機構が導入している情報検索・処理システムが「レインズ(REINS)」です。REINSとは、Real Estate Information Network Systemの略称で、指定流通機構が統括する情報を、会員である不動産・宅建業者のパソコンやFAXと結び、物件登録・検索をオンラインで行うことができるシステムです。

このレインズに登録される情報は次のとおりです。
・媒介物件
・自社物件
・販売代理物件
・成約物件

管理人よりひとこと
マンションやアパートを借りる際に、不動産業者を訪れると思いますが、このREINSシステムを使えば、情報の量や質に差異はなくなります。あとはその業者さんのコンサルタント能力が問われることになります。



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指定流通機構

不動産の流通市場が活性化するためには、情報のスピーディーで正確な開示のもと、適正な条件で取引が行われる必要があります。
そこで、昭和63年に、不動産流通機構が誕生し、物件の情報開示と、消費者の検索を可能とするシステムを構築する準備が進められてきました。これにより不動産・宅建業者に、自らの所属地域内を管轄する指定流通機構へ、一定期間内に物件情報を登録することを課しました。この整備により、現在では、消費者である我々がどの不動産業者・宅建業者を訪れても、等しい情報を得られるようになりました。

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広告の種類

不動産業者の営業活動は広告がその主流を占めます。建物や土地の正確な情報を記載することで、消費者の購買意欲を喚起し、取引へとつながっていきます。しかし、誇大広告の場合は罰則があり、特に次の8つのポイントについては規制が設けられています。

1.宅地または建物の所在
2.宅地または建物の形質・・ 新築物件か中古物件か。電気・ガス・水道の整備状況について。
3.宅地または建物の規模・・ 物件の面積など。
4.現在や将来の交通整備状況
5.現在や将来の住環境
6.代金、借賃、権利金などの対価の額や支払方法
7.宅地や建物に対する現在または将来における利用制限・・法律や法令上の規制の有無
8.代金等の支払いにおける金銭貸借のあっせん・・ローンや金利の条件

管理人よりひとこと
アパートやマンション選びには広告が重要ですが、最後にはやはり実際に見て決めたいですね。

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クーリング・オフ制度

土地や建物、マンションの売買や賃貸契約を締結する際に、宅建・不動産業者の事務所以外の場所で申込みや契約をした場合には、契約締結後8日以内に、申込みの撤回や契約解除ができます。
気をつけなければならないのは、宅建・不動産業者が売買や賃貸契約の仲介行為をしただけの場合は、クーリングオフの対象とはなりません。

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宅地建物取引業とは

土地や建物、マンションの売買や賃貸をする際に、不動産業者や宅建業者に依頼することになりますが、彼らの業務は、宅地建物取引業といいます。業務内容としては、宅地や建物の交換や売買の当事者、または媒介者となる商売をすることを指します。

管理人よりひとこと
マンションやアパート探しには、信頼のおける不動産業者をみつけるのが一番です。いろいろなところに相談してみて、ベストな不動産屋さんを探してみましょう。

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不動産売買・賃貸における契約書の内容

土地やマンション、住宅の売買・賃貸契約が成立した場合に、宅建・不動産業者は契約書の作成及び交付をすることになりますが、その際に盛り込まなければならない内容とは以下のようになります。

1.当事者の氏名
2.当事者の住所
3.物件の所在地、建物の種類・構造
4.代金や賃貸の金額
5.物件の引渡し時期
6.移転登記の申請時期
7.契約の解除についての条件や時期
8.損害賠償や違約金が発生する場合の条件
9.天災や不可抗力による損壊が合った場合の内容
10.瑕疵担保責任がある場合は、その条件
11.租税などが課せられる場合には、その条件
12.賃貸借契約の場合、賃貸額の支払い時期と方法

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宅建業者・不動産業者の書面交付義務

土地や建物、マンションなどの売買・賃貸借契約は、家主と借主や買主の間の意思が合致することで成立します。ですので、その合致内容を契約書という形で作成することは、締結の際の必須条件となります。
宅建・不動産業者が、書面を交付しなければならないケースは以下のとおりです。

1.売買や交換の契約
   土地や建物の売買・交換契約が生じた際は、契約の当事者の場合その相手方に、契約の仲介役dであった場合当事者たちに、契約書を交付しなければなりません。

2.貸借の契約
   アパートやマンションの賃貸契約が成立した場合、不動産業者はその媒介者として、当事者間の合意内容を契約書にして交付しなければなりません。

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